Einfamilienhaus

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienverkauf

Ich möchte eventuell meine Immobilie verkaufen, weiß aber gar nicht wo und wie ich anfangen soll. Was soll ich als erstes tun?

Der erste Schritt in Richtung “Immobilienverkauf”, egal ob dieser für dieses Jahr oder erst in drei Jahren geplant ist, ist in der Regel ein kostenloser und unverbindlicher Beratungs- und Marktwerteinschätzungstermin mit einem unserer Kollegen. In dem Termin können Sie zum einen alle Fragen stellen, die Sie auf dem Herzen haben, und zum anderen geben wir Ihnen eine erste Einschätzung mit welchem Verkaufspreis Sie vermutlich rechnen können bei einem Verkauf. Für die meisten Menschen ist dies die erstmal zentralste Frage. Darüber hinaus klären wir im Verlauf des Termins auch Fragen, wie welche Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen sich noch lohnen, wie Sie sich auf den Verkauf vorbereiten, wie der Verkauf für Ihre Immobilie vermutlich ablaufen wird, wie lange der Verkauf vermutlich dauern wird, usw.

 

Unter www.unser-immobilienwert.de können Sie einen Termin vereinbaren.

Oder Sie rufen uns einfach an: 0800 / 77 16 100

 

Der Termin ist wirklich unverbindlich und kostenlos und für uns ist auch nicht wichtig, wann Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Da wir als Makler erst bei einem erfolgreichem Verkauf ganz zum Schluss unsere Bezahlung verdienen, würden wir uns natürlich freuen, wenn Sie im Falle der Entscheidung zum Verkauf Möllerherm Immobilien mit der Vermarktung beauftragen - dies ist aber keine Bedingung für den Erst-Beratungs-Termin.

Wie lange dauert der erste Beratungs- und Marktwerteinschätzungs-Termin? Wann kann ich mit einem Ergebnis der Einwertung rechnen?

In der Regel dauert der erste Beratungstermin zwischen 1 und 2 Stunden, je nachdem wie viele Fragen Sie haben. Je nach Immobilie können wir Ihnen häufig schon vor Ort eine erste Einschätzung geben. Zurück im Büro berechnen wir Ihren Immobilienwert jedoch noch mal mit unterschiedlichen Programmen und Bewertungsverfahren. Je nach Komplexität der Bewertung können wir Ihnen nach 1 bis 3 Tagen in der Regel die konkrete Einschätzung mitteilen.

Warum sollte ich überhaupt einen Makler beauftragen?

Eine Immobilie stellt in der Regel den wertvollsten Besitz dar, den Sie besitzen. Mit Fehlern in der Präsentation, der Preisfindung oder -verhandlung besteht für Laien das Risiko sehr viel Geld zu verschenken. Als Makler haben wir tagtäglich mit der Thematik zu tun, wir kennen den optimalen Ablauf eines Immobilienverkauf und kennen auch die meisten “Fallstricke”. Unser Ziel ist dabei für Sie den besten Preis herauszuholen. Darüber hinaus unterschätzen die meisten Menschen den Aufwand der Verkaufsvorbereitung, Interessentenbetreuung, Terminorganisation, Besichtigungen, Abwicklung etc.

Was unterscheidet Möllerherm Immobilien von anderen Maklern?

Unser Slogan “Persönlich gut beraten” wird bei uns gelebt. Ein menschlicher Immobilienverkauf und eine Kundenbeziehung auf Augenhöhe und mit Vertrauen sind für uns selbstverständlich. Als passioniertes Familienunternehmen sehen wir uns selber als Qualitätsmakler und legen entsprechend viel Wert auf einen möglichst professionellen und hochwertigen Immobilienverkauf. Da es unser Ziel ist für Sie als Eigentümer den besten Verkaufspreis zu realisieren, legen wir besonderen Wert auf die Präsentation der Immobilie wie zum Beispiel professionelle Fotos, unser am Markt einzigartiges Magazin-Exposé oder eine optimale Besichtigungsführung.

Darüber hinaus setzen wir auf neueste Trends und Innovationen in der Immobilienvermarktung. Dazu gehören zum Beispiel digitale 360-Grad-Rundgänge, standardisierte Arbeitsprozesse oder ein hoher Digitalisierungs- und Automatisierungsgrad der Arbeitsabläufe.

Wie läuft ein typischer Immobilienverkauf ab?

Bei Möllerherm Immobilien ist der erste Schritt ein kostenloser und unverbindlicher Kennenlern- bzw. Marktwerteinschätzungs-Termin. Sollten Sie sich für uns als den Makler der Wahl entscheiden, beauftragen Sie uns mit einem schriftlichen exklusiven Makleralleinauftrag, der in der Regel ca. 6 bis 9 Monate läuft. Im Rahmen der Beauftragung klären wir mit Ihnen gemeinsam die Angebots- und Preisstrategie. Danach folgt der Fototermin mit unserem Fotografen sowie die Unterlagenbeschaffung, Texterstellung von unserer Texterin und die Exposé-Erstellung. Zur weiteren Vermarktungs-Vorbereitung beraten wir Sie vor dem Fototermin auch zum Thema “Home Staging” bzw. welche Vorbereitungs-Maßnahmen Sie für einen optimalen ersten Eindruck Ihrer Immobilie treffen sollten, z.B. Schönheitsreparaturen, Aussortieren überschüssiger Deko, persönliche Gegenstände etc..

Wenn Sie als Eigentümer das Exposé freigegeben haben, starten wir in der Regel zunächst mit der Ansprache unserer Kundenkartei und kurz darauf mit der Vermarktung im offenen Angebot im Internet und in der Tageszeitung. Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen, an dem die ersten Besichtigungen stattfinden. Ist ein Interessent gefunden, der näheres Interesse an Ihrer Immobilie hat, findet häufig noch eine Zweit- und Dritt-Besichtigung statt, manchmal auch mit einem Bausachverständigen oder Architekten, den der Interessent separat beauftragt. Ist der Interessent entschlossen Ihre Immobilie zu kaufen, fordern wir eine schriftliche Kaufabsichtserklärung und eine Finanzierungsbestätigung von ihm ein. Sollte dies alles zu unserer und Ihrer Zufriedenheit sein, beauftragen wir in Ihrem Namen und dem Namen des Interessenten den Notar der Wahl. Der Notar fertigt den Kaufvertragsentwurf an und sendet diesen Ihnen, dem Kaufinteressenten und uns zur Prüfung zu. Sobald alle Fragen zum Kaufvertrag geklärt sind, wird ein Notartermin vereinbart, an dem der Vertrag geschlossen wird. Im Notarvertrag wird auch vereinbart wann die Immobilie übergeben wird und das Geld fließt. Zum vereinbarten Übergabezeitpunkt treffen wir uns in der Regel noch mal in der Immobilie, lesen die Zählerstände ab und prüfen, ob die Immobilie im vereinbarten Übergabezustand ist. Sollte alles in Ordnung sein, werden die Schlüssel übergeben und Sie haben Ihre Immobilie erfolgreich verkauft. Zur Vorbereitung auf die Übergabe beraten wir in der Regel auch zu Themen wie Umzugsunternehmen, Abmeldung Strom, Gas, Wasser etc.. Natürlich stehen wir Ihnen auch beratend beim Finden einer Anschluss-Immobilie zur Seite.

 

Wann ist die beste Verkaufszeit für meine Immobilie?

Von Februar bis Oktober sind die meisten Menschen auf der Suche. Je mehr Menschen auf der Suche sind desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass Sie den passenden Käufer finden und dass Sie den Wunschpreis realisieren bzw. preistreu verkaufen. Wir haben allerdings auch schon viele Immobilien im Winter verkauft, insbesondere im Dezember und November, kurz vor Jahresschluss, werden viele Immobilien gekauft, um diese steuerlich noch im aktuellen Kalenderjahr erworben zu haben.

Wie lange dauert die Exposé-Erstellung bzw. wie lange dauert es, bis meine Immobilie inseriert wird, wenn ich Möllerherm Immobilien den Auftrag zur Vermarktung erteile?

Meistens benötigen wir ca. 1 bis 2 Wochen für die Exposé-Erstellung. Kritisch ist häufig die Wetterlage für den Fototermin. Immobilien präsentiert sich bei Sonnenschein einfach am besten und kontrast-reichsten. Für die Fotos und die Fotobearbeitung rechnen wir intern mit ca. zwei Arbeitstagen, hinzu kommt die Zeit für die vollständige Unterlagenbeschaffung (Bauamt, Grundbuchamt, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, etc.), die Texterstellung der Texterin sowie die eigentliche Erstellung des Exposé-Dokuments. Da wir das Exposé eines der wenigen Dinge ist, die wir nicht automatisch erstellen, wie die meisten anderen Makler mit einem Klick aus dem Computerprogramm, sondern mit einer aufwendigen Design-Vorlage im Magazin-Stil, brauchen wir für das Exposé ca. 1 Tag länger als andere Kollegen. Dafür ist unser Exposé mit Liebe gemacht. Hinzu kommen ein oder zwei Korrektur-Zyklen mit dem betreuenden Makler und Ihnen als Eigentümer, bevor wir dann in die Vermarktung starten.

Wie läuft eine Besichtigung bei Möllerherm Immobilien ab?

Im ersten Schritt, wenn die Immobilie von Ihnen bewohnt wird, sprechen wir generelle Terminmöglichkeiten bzw. generell bevorzugte Tage und Uhrzeiten mit Ihnen als Eigentümer ab. Wenn wir mit der Vermarktung gestartet sind und sich die ersten Interessenten nicht nur für ein Exposé sondern auch für eine Besichtigung interessieren, gilt es für uns herauszufinden, ob eine Besichtigung mit diesem lohnt und die Immobilie wirklich “passt”. Nichts ist ärgerlicher, als dass sich vor Ort innerhalb der ersten 5 Minuten einer Besichtigung herausstellt, dass eigentlich ein Zimmer fehlt, die Lage nicht passt oder der Interessent sich die Immobilie gar nicht leisten kann. Um den Interessenten entsprechend “auf den Zahn zu fühlen” telefonieren wir mit jedem persönlich und erfragen im persönlichen Gespräch Punkte wie Finanzierung, Hintergrund des Interesses, Suchkriterien und viele andere Dinge.  

Die Besichtigung führen wir generell für Sie. Die Grundregel für uns bei der Besichtigung ist diese so zu führen, wie man einen Gast oder einen Freund durch das Haus führen würde: Wir starten im ansprechendsten Raum und enden in diesem. Einen Gast würden Sie auch nicht zuerst in den Keller oder auf den Dachboden bitten, sondern zuerst ins zentrale Wohnzimmer und von dort durch die Immobilie. Als Eigentümer müssen Sie nicht zwangsläufig dabei sein. Uns ist es sogar meistens lieber, wenn bei den Erst-Besichtigungen mit Interessenten der Eigentümer nicht anwesend ist. “Warum” lesen Sie in der Antwort zu der Frage ”Warum ist es besser, wenn ich als Eigentümer nicht bei der ersten Besichtigung mit einem Kauf-Interessenten dabei bin?”.

Wir machen außerdem generell KEINE “Massen-Besichtigungen”, das bedeutet wir besichtigen nicht mit mehreren Interessenten gleichzeitig. Allerdings takten wir Besichtigungstermine falls möglich gerne in relativ kurzen Zeitintervallen (z.B. 30 Minuten) hintereinander. Nicht immer ist dies möglich, jedoch hat die Vorgehensweis, wenn es möglich ist, psychologische Vorteile. “Warum” lesen Sie in der Antwort zu der Frage ”Wieso macht es Sinn Erst-Besichtigungen mit Kaufinteressenten in relativ kurzen Zeitintervallen (ca. 30 Minuten) hintereinander zu takten?”.



Warum ist es besser, wenn ich als Eigentümer nicht bei der ersten Besichtigung mit einem Kauf-Interessenten dabei bin?

Wir als Makler gehen professionell und neutral an eine Besichtigung heran. Ihnen als Eigentümer fällt es meist schwer, ohne eigene Emotionen die Besichtigung zu begleiten. Für den ersten Eindruck ist es jedoch wichtig, dass der Kaufinteressent, sich sein eigenes Leben in Ihrer Immobilie vorstellen kann. Dafür schaffen wir den Raum. Dass eine unabhängige dritte Person Ihre Immobilie zeigt ist insbesondere einer der großen Vorteile einen Makler zu beauftragen. Nur so geht es in der Besichtigung uneingeschränkt um die Immobilie und den anwesenden Interessenten. Außerdem kann der Interessent offen und ehrlich laut aussprechen, was er denkt und wie ihm die Immobilie gefällt - wertvolle Informationen für uns als Makler.

 

 

Wieso macht es Sinn Erst-Besichtigungen mit Kaufinteressenten, falls möglich, in relativ kurzen Zeitintervallen (ca. 30 Minuten) hintereinander zu takten?

Wir machen generell KEINE “Massen-Besichtigungen”, das bedeutet wir besichtigen nicht mit mehreren Interessenten gleichzeitig. Allerdings takten wir Besichtigungstermine falls möglich gerne in relativ kurzen Zeitintervallen (z.B. 30 Minuten) hintereinander. Zum einen, und dies ist der wichtigste Grund, möchten wir den psychologischen Effekt nutzen, dass der Interessent das Gefühl bekommt, dass er nicht der einzige ist, der sich für die Immobilie interessiert und die Immobilie begehrt ist. Am besten er begegnet hierzu zu Anfang oder zum Ende der Besichtigung noch einem anderen Interessenten. Die gesteigerte subjektive Begehrtheit der Immobilie soll sich dabei positiv auf den Entschluss zum Kauf und die Preisbereitschaft des Interessenten auswirken. Zum zweiten geht es im ersten Besichtigungstermin mit einem Interessenten eher darum einen ersten realen Eindruck von der Immobilie zu bekommen und zu prüfen, ob das Bauchgefühl stimmt und die Immobilie weiterhin in Frage kommt. Weniger geht es in der ersten Besichtigung zum Beispiel um technische Detailfragen. Für diese ist im Rahmen eines zweiten ausführlichen Besichtigungstermin ausreichend Zeit, falls die Immobilie näher in Frage kommt. Zum dritten spart die enge Taktung allen beteiligten Zeit. Nicht nur uns als Makler und dem Interessenten, weil die Besichtigung kurz hintereinander getaktet ist, sondern auch Ihnen als Eigentümer. Sie müssen sich nicht auf mehrere Termine an evtl. unterschiedlichen Tagen mit aufräumen und herrichten für die Besichtigung vorbereiten. Denn für den ersten realen vorort Eindruck möchte man ja doch seine Immobilie im besten Zustand vorzeigen.

 

Ist der Verkauf für mich als Eigentümer kostenlos bzw. welche Provisionsmodelle gibt es?

Als Makler leben wir von der Provision im Falle eines erfolgreichen Verkaufs. Sie können als Eigentümer bei Möllerherm Immobilien zwischen drei Provisionsmodellen wählen: die Außenprovision, die Innenprovision sowie die Provisionsteilung. Jedes Modell bietet ganz unterschiedliche Vorteile.

Im Falle der Außenprovision (oder auch Käuferprovision genannt) überweist der Käufer nach erfolgreichem Verkauf die vereinbarte Provision an uns. Die Immobilie wird entsprechend mit einem Angebotspreis beworben der den Zusatz enthält “zzgl. XYZ % Käuferprovision inkl. MwSt. vom Kaufpreis”. Die Provision kommt für den Käufer sozusagen auf den Kaufpreis “on top”. Bei der Innenprovision wird die Provision in den aufgerufenen Kaufpreis eingerechnet. Das bedeutet, der aufgerufene Angebotspreis der Immobilie erhöht sich entsprechend um die Provisionshöhe. Nachdem der Verkäufer die Gesamtsumme vom Käufer überwiesen bekommen hat, überweist dieser die anteilige Provision an uns Makler. Dafür wird die Immobilie im Verkauf mit dem Hinweis “Ohne Käuferprovision” beworben.

Da beide Modelle in der Regel zum selben Ergebnis für Sie als Verkäufer kommen, bevorzugen wir als Makler gerne die Innenprovision, also dass die Provison in den Kaufpreis eingerechnet wird. Zwar erhöht sich der Angebotspreis, allerdings beflügelt das für den Käufer psychologisch vorteilhafte Angebot “Ohne Käuferprovision”” häufig auch die Nachfrage wodurch der Nachteil des höheren Preises meist überkompensiert wird. Wie eingangs jedoch erwähnt, lassen wir unseren Verkäufern freigestellt, mit welchem Modell Ihre Immobilie vermarktet werden soll.

Wie lange dauert ein durchschnittlicher Immobilienverkauf?

Den Zeitraum kann man nicht pauschalisieren, da jede Immobilie individuell ist und ihren eigenen Besonderheiten besitzt. Im durchschnittlichen Regelfall dauert ein Immobilienverkauf zurzeit ca. 3-6 Monate - es kann natürlich aber auch schneller gehen oder auch länger dauern. Dies hängt von unterschiedlichsten Faktoren ab. Da es für uns in der Regel nicht das Ziel ist die Immobilie möglichst schnell zu verkaufen, sondern den besten Preis zu erzielen, ist der angegebene Durchschnittszeitraum für eine durchschnittliche Immobilie aktuell der Erwartungswert.

Wie werde ich während des Verkaufs auf dem Laufenden gehalten?

Selbstverständlich werden Sie regelmäßig über den Status informiert: Nachfragesituation, Besichtigungen, Rückmeldungen, Absagegründe etc.. In der Regel halten unsere Makler-Kollegen bei einem Verkauf mit gesunder Nachfrage wöchentlich persönlichen Kontakt mit Ihnen. Auf Wunsch versorgen wir Sie außerdem mit einem digitalen Statistik-Link, über den Sie sie die tagesaktuelle Vermarktungssituation verfolgen können. Einen Service der aufgrund unserer digitalen Prozesse und unserem zentralen Computerprogramm, in dem alle Vorgänge gebucht werden, ermöglicht wird.

 

Womit fange ich an? Verkauf meiner alten Immobilie oder Suche nach einer Neuen?

Wir empfehlen grundsätzlich gleichzeitig mit Verkauf und Suche anzufangen. Den Übergabetermin Ihrer Immobilie können Sie mit dem Käufer meistens frei verhandeln.

Ist es besser eine Immobilie vermietet oder unvermietet zu verkaufen?

Pauschal kann man diese Frage eigentlich nicht beantworten. Das kommt auf die Art der Immobilie an und zu welchen Konditionen diese vermietet ist. Generell sollte man sich auch die Frage stellen, für welchen Interessenten die Immobilie hauptsächlich von Interesse sein könnte: Kapitalanleger oder Selbstnutzer. Häufig ist es so, dass der Selbstnutzer bereit ist einen höheren Preis zu zahlen, als der Kapitalanleger, weshalb es in den meisten Fällen preislich attraktiver ist die Immobilie unvermietet zu verkaufen.

 

Handelt es sich um eine “typische” Kapitalanlage, also eine Immobilie die hauptsächlich für Kapitalanleger in Frage kommt und weniger für einen Selbstnutzer, und ist die Immobilie zu marktüblichen guten Konditionen vermietet, so ist es meistens vorteilhaft, wenn die Immobilie vermietet ist. Sind die Vermietkonditionen allerdings unterdurchschnittlich und gibt es auch keine Möglichkeit die Miete zu erhöhen, kann es unter Umständen vorteilhafter sein die Immobilie frei zu verkaufen, sodass der Käufer einen Mieter suchen kann, der bereit ist den marktgerechten Mietzins zu zahlen. Ähnlich sieht es aus, wenn es sich eigentlich lohnen würde die Immobilie zu modernisieren und zu neuen Konditionen neu zu vermieten.

 

Typische Selbstnutzer-Immobilien, die sich meistens besser frei verkaufen bzw. im freien Zustand einen besseren Preis erzielen sind: Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Bungalows, Wohnungen ab ca. 70 oder 80 m² mit Fahrstuhl und Stellplatz - außerdem Liebhaber-Objekte in besonderen Lagen oder mit besonderen Eigenschaften, zum Beispiel Reet-Dach.

 

Wie lange ist die Übergabefrist von Notartermin bis Übergabedatum?

Die Übergabe ist eine individuelle Absprachesache zwischen Käufer und Verkäufer. Erfahrungsgemäß betragen die meisten Übergabefristen ca. 3-9 Monate nach Notartermin. Allerdings haben wir auch schon Häuser oder Wohnungen verkauft, die erst 1,5 Jahre nach Notartermin übergeben wurden. Gut zu wissen ist auch, dass es die Möglichkeit gibt die Übergabe so zu vereinbaren, dass das spätest mögliche Übergabedatum vereinbart wird und trotzdem vorher übergeben (und auch bezahlt) werden könnte, wenn Käufer und Verkäufer sich kurzfristig überlegen schon früher zu übergeben. Häufig ist dies der Fall, wenn der Eigentümer doch schon früher als erwartet seine neue Immobilie beziehen kann und der Käufer, evtl. weil er zur Miete wohnt, ebenfalls flexibel ist.

Wer bezahlt den Notar und wie hoch sind die Kosten?

In der Regel gehen alle davon aus, dass der Käufer den Notar bezahlt. Dies kann jedoch auch anders geregelt werden. Der Käufer entscheidet daher auch meistens, welcher Notar für die Beurkundung beauftragt wird, ganz nach dem Motto: “ Wer die Musik bezahlt, bestimmt sie auch.” Natürlich können Sie als Eigentümer trotzdem einen Wunsch oder eine Empfehlung aussprechen. Kosten für evtl. Löschungen im Grundbuch, die nur den Verkäufer betreffen (z.B. Grundschulden), werden dem Verkäufer berechnet.

In der Regel liegen die Kosten für die Beurkundung zwischen ca. 1 und 1,8 % vom beurkundeten Kaufpreis. Genauer nachrechnen können Sie die Notarkosten z.B. auf http://www.notarkostenrechner.com

 

Muss ich einen Notarvertrag noch mal von einem anderen Notar oder Rechtsanwalt prüfen lassen?

Ein Notar ist ein unabhängiger Staatsdiener der nicht parteiisch sein darf und der Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützen muss. Von daher ist es normalerweise nicht notwendig den Vertrag nochmal von einem anderen Notar oder Rechtsanwalt prüfen zu lassen. In der Regel berät der Notar Käufer und Verkäufer vor Notartermin auch noch mal telefonisch oder in einem separaten Termin. Häufig ist es auch so, dass viele Fragen noch im Notartermin selber geklärt werden. Nichtsdestotrotz ist es natürlich legitim, wenn Ihnen eine weitere Prüfung von einer weiteren rechtsgelehrten Person ein besseres Bauchgefühl beim Verkauf gibt.